FAQ
NOUS RÉPONDONS À VOS QUESTIONS :

Des dispositifs et des aides existent afin de favoriser l’accession à la propriété des revenus modestes ; tels que la vente HLM, la location avec option d’achat, le bail réel et solidaire. Cela vous permet de devenir propriétaire à moindre coût et de bénéficier d’aides au financement.

Oui. S&J courtage est le premier courtier spécialisé dans l’accession sociale et accompagne les locataires à devenir propriétaires en favorisant l’accession sociale.

Si vous êtes locataire de votre logement depuis plus de 2 ans et aimeriez en devenir propriétaire, il vous suffit d’adresser par lettre recommandée avec accusé de réception

une demande à votre organisme HLM.

Le logement peut également être vendu à votre conjoint, ou, s’ils répondent à certaines conditions de ressources à vos descendants ou ascendants.

L’organisme a 2 mois pour vous adresser une réponse motivée.

Oui, vous pouvez acheter un logement HLM sans être locataire du parc social.

Les logements vacants sont, dans un premier temps, proposés aux locataires du parc social ainsi qu’aux gardiens d’immeubles. Si aucune demande n’est faite dans les 2 mois après la mise en vente, le logement passe ensuite dans le parc dit « privé ». Par conséquent, toute personne peut acheter le logement pour sa résidence principale.

L’état en lien avec les établissements bancaires a mis en place plusieurs types de prêts réglementés afin d’aider les futurs acheteurs tels que le prêt à taux zéro, le prêt accession sociale, le prêt épargne logement, le prêt pour la rénovation énergétique…

· Si vous êtes salarié ou pré-retraité d’une entreprise de plus de 10 salariés du secteur privé (hors agricole), vous pouvez bénéficier du prêt action logement qui permet de financer une partie de votre résidence principale à un taux préférentiel sous certaines conditions.

Si votre acquisition se fait via la vente HLM ou le prêt social location accession, le montant du prêt action logement peut être majoré sous certaines conditions.

· Vous pouvez aussi obtenir une subvention de la région pour l’acquisition de votre logement dans le cadre du prêt social location accession avec les bailleurs sociaux.

· Des avantages peuvent être conservés comme l’allocation logement dans certaines situations.

· Vous pouvez consulter les biens mis en vente directement sur le site internet des organismes HLM

· L’union sociale pour l’habitat a mis en place un site dédié pour la vente des logements sociaux :

https://www.bienveo.fr/

Vous avez accès directement à la liste des biens mis en vente sur le territoire national. La prise de contact se fait directement par l’envoi d’un mail.

· Il existe des commercialisateurs qui se chargent de la vente de logement pour les bailleurs institutionnels et sociaux :
- Trans’Actif immobilier https://www.transactif-immobilier.fr/fr/vente/logements-sociaux
- Quadral https://www.quadral.fr/accueil/particuliers/investissez-dans-limmobilier

· Une décote du bien pouvant aller de 10 à 40 % par rapport à celle du marché

· Des frais de notaire réduits

· Pas de frais d’agence

· Dans le cadre du prêt social location accession, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans

· Les bailleurs sociaux mettent en place des éléments de sécurisation pour les acheteurs d’un logement social avec une garantie de rachat et de relogement.

· Des financements spécifiques sont disponibles afin de vous aider dans votre projet immobilier ainsi que des subventions.

Lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement dans un immeuble, vous rentrez donc dans la copropriété de l’immeuble. Cela signifie que la propriété de l’immeuble est répartie entre plusieurs personnes par lot qui comprend une partie privative (votre logement) et une partie commune à hauteur de votre quote part (l’entrée de l’immeuble, les escaliers, le local poubelle…).Tous les trimestres ou tous les mois vous avez donc des charges de copropriété à régler afin de faire face aux différentes charges ( ménages, le chauffage peut être inclut si chauffage collectif, le gardien d’immeuble, l’évacuation des poubelles…) .

Un organisme HLM peut mettre en vente un bien que s’il répond à différents critères. Il faut que le logement ait été acheté ou construit depuis plus de 10 ans, que le logement réponde à des normes de performance énergétique ainsi que d’habitabilité.

Dans le cadre d’une acquisition dans un organisme HLM la copropriété peut être géré de deux manières :

- Soit l’organisme HLM décide que vous basculez, dès la vente du bien, dans la copropriété de l’immeuble.

- Soit l’organisme HLM aura la possibilité de différer le transfert de la copropriété à l’acheteur dans la limite de 10 ans. L’accédant d’un logement ne sera donc pas nécessairement

propriétaire immédiatement de la quote-part des parties communes attachées à sa partie privative. Il devra donc verser une contribution des charges à l’organisme HLM pour les dépenses d’entretien courantes.

Ce dispositif a été conçu afin de simplifier la transition de l’acquéreur vers un statut de copropriétaire. De plus pendant cette phase de transition l’accédant est soumis au règlement des dépenses courants mais non aux charges de l’entretien du bâti comme la rénovation de façade. Ce dispositif sécurise l’acheteur et l’organisme HLM.

· Frais de transaction :

- Frais d’agence immobilière environ 5% du prix du bien

- Frais de notaire environ 7 à 8% du prix du bien

· Frais liés au montage de votre dossier de prêt :

- Les coûts de garantie : la banque va prendre une garantie sur votre prêt en cas de non-paiement des mensualités de prêt. Cette garantie peut être une garantie réelle (hypothèque, IPPD), une société qui se porte caution pour votre dossier, une caution de votre mutuelle…

- Frais de dossier : ceci représente bien souvent 1% du montant du prêt et pour certains établissements bancaires plafonné à 1000 euros.

· Frais de courtage pour la recherche de financement :

le courtier en prêt immobilier trouve la meilleure solution pour le financement de votre projet immobilier et la plus adaptée en fonction de votre situation et de vos besoins. C’est un interlocuteur privilégié qui est totalement à votre écoute. Il saura défendre au mieux votre dossier en mettant en avant ses atouts pour obtenir la meilleure proposition. Les frais de courtage s’élèvent à environ 1% du montant du prêt. Ils sont dus seulement si votre projet arrive à son terme.

Une demande de prêt immobilier est souvent difficile à déchiffrer car elle présente énormément d’informations. Il est important de regarder la globalité de la proposition afin de pouvoir comparer.

Les différents éléments de comparaison :

- Le taux d’intérêt nominal

- Le coût de l’assurance emprunteur

- Les frais de dossier

- La garantie prise sur votre dossier de prêt

Il faut regarder le TAEG représentant le taux global de votre opération (taux nominal, coût de l’assurance, les frais annexes…)

Pour étudier la faisabilité de votre projet immobilier, les établissements bancaires vont avoir besoin de plusieurs éléments :

· Votre projet : Le compromis de vente

· Votre Etat Civil : pièce d’identité, livret de famille, contrat de mariage…

· Votre situation personnelle : si vous êtes locataire ou propriétaire, vos 3 derniers relevés de compte, les tableaux d’amortissement si vous avez des prêts en cours

· Votre situation professionnelle : les 3 derniers bulletins de salaire, votre contrat de travail, votre dernier avis d’imposition et celui de l’année N-1

· Votre situation patrimoniale : relevés de votre épargne, si vous êtes déjà propriétaire la taxe foncière du bien ainsi que sa valeur

Il existe des garanties spécifiques si vous achetez un logement social. Ces garanties sont mises en place par les organismes HLM pour sécuriser l’accession à la propriété des accédants afin de les prémunir contre les aléas de la vie. Il existe trois niveaux de sécurisation : la garantie de rachat et la garantie de relogement sont intégrées dans le contrat de vente, et l’assurance revente garantie facultative.

- Une garantie de rachat : le bailleur s’engage à racheter le logement à un prix minimum garanti au cours des 15 années suivant l’acquisition du bien si le propriétaire rencontre un aléa de la vie (sous certaines conditions).

- Une garantie de relogement : Le bailleur s’engage à reloger le propriétaire dans un logement du parc locatif social au cours des 15 années suivant l’acquisition du bien si la phase d’accession à la propriété est un échec (sous certaines conditions).

- L’assurance-revente : protège le propriétaire contre le risque de perte financière suite à la revente contrainte de son logement dans les 10 années suivant l’acquisition du logement.

Vous pouvez acquérir différents types de biens que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien : des terrains, des appartements, des maisons et des garages.

Vous pouvez revendre votre logement social à tout moment. Selon la durée de détention du bien, vous pouvez avoir une indemnité à reverser à l’organisme HLM :

- Si, avant les 5 ans de la date anniversaire d’achat du bien, l’acquéreur souhaite revendre son logement, il est tenu d’en informer l’organisme HLM qui pourra se porter acquéreur en priorité. De plus, si l’acquéreur s’est vu acheter son bien à un prix inférieur à celui du marché

et qu’il le revend, il devra s’acquitter d’une indemnité en fonction de l’estimation du prix de vente.

- Si, avant les 5 ans de la date anniversaire d’achat du bien, l’acquéreur souhaite mettre en location son logement, il est tenu d’en informer l’organisme HLM et de respecter certaines conditions. Il ne pourra percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu’il acquittait pour ce logement avant son acquisition. Le niveau de loyer ne doit pas excéder les plafonds établis par l’autorité administrative.

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